Högsta Domstolen meddelar prövningstillstånd

Den rättsliga regleringen kring principfrågan i målet är sammanfattningsvis följande.

I 12 kap. jordabalken (hyreslagen) finns bestämmelser om lokalhyresgästs rätt till ersättning från hyresvärden i vissa fall när hyresvärden säger upp hyresavtalet till upphörande och för avflyttning eller med begäran om ändrade hyresvillkor och där en uppgörelse mellan hyresvärden och hyresgästen om förlängning av hyresförhållandet inte kommer till stånd. Detta brukar kallas för hyresgästens indirekta besittningsskydd. Detta trots att det inte alls är fråga om något besittningsskydd för hyresgästen, utan enbart en rätt till ersättning från hyresvärden i vissa fall.

Hyresvärdens ersättningsskyldighet uppkommer i grova drag i de fall där hyresvärden inte har vissa i hyreslagen angivna godtagbara skäl för att vägra förlänga hyresförhållandet eller där de hyresvillkor som hyresvärden kräver för en förlängning av hyresförhållandet, t.ex. hyresnivån, inte är skäliga och inte överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. Ersättningens storlek ska motsvara minst en årshyra och kan uppgå till det fulla marknadsvärdet på hyresgästens verksamhet.

I hyreslagen finns även bestämmelser om hur hyresvärdens uppsägning av lokalhyresavtal ska vara avfattad och vilken information som den ska innehålla. Bland annat ska uppsägningen innehålla information om

Innehåller inte hyresvärdens uppsägning den information som hyreslagen kräver, är hyresvärden uppsägning ogiltig och utan verkan.

Har hyresvärden upprättat uppsägningen i enlighet med hyreslagens bestämmelser och vill hyresgästen inte flytta från lokalen utan att få ersättning från hyresvärden, ska hyresgästen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen. Annars är hyresgästens rätt till ersättning förfallen.

I det aktuella tvistemålet hade hyresvärden sagt upp ett lokalhyresavtal till upphörande och för hyresgästens avflyttning. Uppsägningen innehöll ingen information om hyresgästens möjlighet att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Uppsägningen angav inte heller anledningen till att hyresvärden vägrade medge en förlängning av hyresförhållandet. Hyresgästen valde trots detta att avflytta från lokalen vid hyrestidens utgång och hyresgästen hänsköt inte tvisten till hyresnämnden för medling. Först efter att hyresavtalet upphört och hyresgästen avflyttat från lokalen stämde hyresgästen hyresvärden och begärde skadestånd enligt hyreslagen om drygt 2,3 miljoner kronor.

Den aktuella principfrågan i målet var således om hyresgästen hade förlorat sin eventuella rätt till ersättning mot bakgrund dels av att hyresgästen valt att avflytta från lokalen trots att hyresvärdens uppsägning var ogiltig, dels av att hyresgästen inte hänsköt tvisten till hyresnämnden.

Tingsrätten kom till slutsatsen att de aktuella regleringarna i hyreslagen är utformade uteslutande i hyresgästens intresse och att en hyresgäst därför kan åberopa sin rätt till ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet trots att hyresvärdens uppsägning varit felaktig och ogiltig och trots att hyresgästen har avflyttat.

Hovrätten gjorde en helt annan bedömning än tingsrätten. Hovrätten konstaterade att lagstiftarens avsikt synes ha varit att en uppsägning som saknar den information som hyreslagen kräver enbart ska leda till ogiltighet, inte till att hyresvärden ska bli ersättningsskyldig. Hovrätten ansåg således att eftersom hyresgästen inte hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling, har hyresgästens eventuella rätt till ersättning förfallit.

Hyresgästen överklagade hovrättens dom till HD, som nu har avgjort den aktuella principfrågan genom deldom. HD gjorde sammanfattningsvis följande bedömning i sin dom.

• Av hyreslagen följer att en lokalhyresgäst som inte går med på att flytta utan att få ersättning från hyresvärden måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden. En förutsättning för att en sådan skyldighet ska aktualiseras för hyresgästen är dock att hyresvärdens uppsägning innehåller den formalia som anges i hyreslagen, däribland information om varför en förlängning av hyresförhållandet inte medges samt information om hyresgästens skyldighet att inom viss tid hänskjuta tvisten till hyresnämnden.
• Formkraven på en hyresvärds uppsägning i hyreslagen är uppställda uteslutande i hyresgästens intresse. En hyresgäst kan därför välja om hyresgästen vill göra en ogiltighet gällande eller inte. Hyresgästen kan således, trots en ogiltig uppsägning, ta fasta på uppsägningen och flytta från lokalen vid hyrestidens utgång.
• Som en allmän förmögenhetsrättslig princip gäller att en part som avger ett påbud, t.ex. en uppsägning, inte kan åberopa egna brister i formkrav och medföljande ogiltighet till sin fördel.
• Hyresgästens rätt till ersättning har med hänvisning till ovanstående inte förfallit.

_________________________

Att ta med sig

• Var alltid noga med formalian inom hyresrätten, inte minst vid uppsägning av hyresavtal.
• Använd gärna Fastighetsägarnas förtryckta standardformulär.
• Rådfråga sakkunnig jurist vid tveksamheter.