I HUVUDET PÅ EN FASTIGHETSVÄRDERARE: ”I EN PERFEKT VÄRLD SÅLDES GRANNHUSET IGÅR”

Johan Tengen har fastighetsvärderingen i generna. Han är ägare av och leder arbetet på Värderingsinstitutet Skåne AB sedan 2008. Dessförinnan innehades den positionen av Holger Tengen, Johans far.

Namnet Värderingsinstitutet har en klang av myndighet över sig, men är i själva verket ett fristående och renodlat konsultbolag. Tar vi oss några årtionden tillbaka i tiden så finner vi dock en annan bild. Då sorterade Värderings institutet under Sparbanksföreningen och var uppdelat i ett tjugotal kontor runt om i landet. Sedan, 1985, avvecklade Sparbanksföreningen verksamhetsgrenen och sålde kontoren till hugade anställda, bland annat Holger Tengen.

Med örat mot marken

Bakom sig har en fastighetsvärderare en gedigen högskoleutbildning kombinerad med omfattande praktik. Ett varierande utbud av teoretiska kunskaper behövs, påpekar Johan Tengen.

– Man ska helt enkelt kunna lite om mycket. Juridiken är en faktor, precis som byggnads teknik och inte minst ekonomi. Det gör arbetet mångsidigt och intressant.

Utöver de rent teoretiska kunskaperna finns också andra, mera eteriska delar som bygger på erfarenhet i kombination med fingertopps känsla.

– Man måste utveckla en lyhördhet och en känsla för marknaden, säger Johan. Och det är något som hänger mycket nära samman med lokalkännedom, lägger han till.

Man kunde ju tänka sig att Värderings institutet Skåne skulle ha ambitioner att vidga sin marknad bortom länsgränsen. Men så är det inte.

– Nej, det är arbete nog att hålla reda på marknaden i Skåne, tillstår Johan. All vår tid går åt till att hålla örat mot marken här nere och följa utvecklingen så nära det bara går.
Vi genomför uppemot ett tusental värderingar varje år, av allt från hyreshus och industrier till hamnar och golfbanor, och det fyller våra arbetsdagar till brädden.

KOMPLEX VÄRDERINGSPROCESS

Värderingen av kommersiella fastigheter är mera komplex än värdering av vanliga villor och enskilda bostadsrätter. Det hänger samman med hur kommersiella fastigheter i större eller mindre grad är specifika byggnader, som inte alltid låter sig jämföras med andra objekt på samma självklara sätt som villor och bostads rätter. De allra mest osäkra värderingsobjekten brukar industribyggnader beskrivas som. Här handlar det om fastigheter som utformats med inriktning på enskilda industrigrenar och som därmed inte utan kostsamma konvert eringar kan bli attraktiva på marknaden.

Traditionell bostadsvärdering bygger på ett bruksvärde, det vill säga det praktiska värde en bostad har för hyresgästen. För kommersi ella fastigheter handlar det istället om avkastningsbaserade värderingsmetoder.

– Vi arbetar med olika nyckeltal, berättar Johan. Kommersiellt tittar vi på saker som hyra, driftskostnader och underhållsutgifter. Sedan väger vi in försäljningar av andra och jämförbara kommersiella fastigheter i samma eller intilliggande områden som det där den fastighet som ska värderas ligger. Därefter beräknar vi ett avkastningsvärde utifrån parametrarna och applicerar på det aktuella objektet. Här gäller det att vara så uppdaterad som det bara går om utvecklingen i regionen, och svårast är det om det objekt som skall värderas ligger i trakter där inga egentliga jämförelsepunkter finns.

– I en perfekt värld såldes grannhuset igår, säger Johan. Men i den verkliga världen handlar det istället ofta om att identifiera likartade lägen med jämförbara förhållanden och den vägen skaka fram ett fungerande jämförelseobjekt.

KUNSKAP STYR VÄRDERINGEN

En specifik svårighet kan ligga i att göra värderingar av fastigheter som saknar en verksamhet utifrån vilken man kan beräkna nyckeltal. Ett worst case scenario handlar om en industribyggnad där ingen verksamhet pågår. Om fastigheten dessutom ligger i bygder där ingen jämförbar verksamhet finns, så stiger svårighetsgraden för en värdering ytterligare. Ett sådant objekt skulle av en bank värderas mycket lågt som låneobjekt. Däremot skulle en enskild fastighetsvärderare kunna ge en annan bild, byggd på den ständigt pågående lokala informationsinhämtning som ligger till grund för värderarens kunskaper.

– Primärt måste man förstås titta på lokalernas utformning och alternativa använd ningsområden, säger Johan Tengen. Känne dom om liknande verksamheter i regionen eller intilliggande regioner, eller om kommande initiativ inom den aktuella verksamhetsgrenen kan då ge en annan bild än den banken har. Ju mer allmängiltig byggnad, desto bättre, men man kan också titta på alternativa möjlig heter som till exempel att bygga om ett utrym me till mindre lager för privatpersoner.

Ovisshet om underlaget för butiks och industrilokaler men även när det gäller ett framtida boende i ett hyreshus är ett knepigt problem, påpekar Johan.

– Om man identifierar en risk att fastigheten kan tvingas att signifikant krypa ner i uthyrningsnivåer eller sänka hyrorna så kommer det förstås att påverka avkastnings möjligheterna negativt, och då måste värde ringen väga in de faktorerna, säger han.

– Det går ju alltid att räkna bakåt, det förflutna låter sig kläs i siffror. Men framtiden är ofta desto svårare att sätta en siffra på.
Vi handskas med den problematiken genom att varje halvår kombinera en omvärldsanalys med mikroanalyser av befolkningsutveckling, vad som byggs, hur det byggs, skattenivåer etcetera i ”våra” kommuner, berättar Johan.

INTEGRITETEN DET VIKTIGASTE ARBETSREDSKAPET

När det i värderingssammanhang talas om framtiden så är det förstås en specifik para meter som är mest intressant. Det handlar om ränteläget, och där befinner sig Sverige sedan åtskilliga år tillbaka i en situation där noll räntor och negativa räntor har satt tonen.

– Ja, det var nog inte många som i septem ber 2008, då räntan låg på 4,75 procent, trodde att vi ett år senare skulle ha ett ränteläge på 0,25 procent, påpekar Johan Tengen. Med en nyligen ändrad fastighetsskatt därtill hade kartan för fastighetsmarknaden ritats om rejält. En finanskrasch väntade runt hörnet och bankerna tvingades agera med återhållsamhet, men när marknaden väl sköt fart så blev den efter hand mycket het. Och allra hetast blev hyresbostäderna. Med en ständigt stegrande priskurva och en ständigt låg ränta hamnar man dock förr eller senare i en situation där avkastningssiffrorna krymper ner mot en nivå där investeringsviljan kan påverkas – och där fastighetsvärderingarna blir allt viktigare för bolag med stora innehav.

I en sådan värld menar Johan att det finns skäl för en värderingsverksamhet att vara försiktig med att vara alltför hårt uppbunden till enskilda stora kunder under mycket långa tidsperioder.

– Man kan ju tänka sig att det kan uppstå situationer där banden mellan beställare och värderare på ett eller annat sätt öppnar upp för risken att värderingen inte sker på helt opartiska grunder, säger Johan Tengen. Därför väljer vi på Värderingsinstitutet Skåne bort sådana relationer. Vi ser helst att de rullar mellan olika värderingsfirmor i ett samarbete som först och främst gynnar de enskilt viktig aste tillgångarna en fastighetsvärderare har att erbjuda: integritet och opartiskhet.