Obefogad uppsägning - hyresvärd förpliktas betala skadestånd till hyresgäst

Att det också är viktigt som hyresvärd (i) att noggrant bedöma om en uppsägning av ett lokalhyresavtal är lagligen befogad eller ej och (ii) att korrekt ange den legala grunden för uppsägningen framgår av ett nytt avgörande av Svea hovrätt rörande lokalhyresgästs s.k. indirekta besittningsskydd.

I 12 kap. jordabalken (hyreslagen) finns bestämmelser om lokalhyresgästs rätt till ersättning från hyresvärden i vissa fall när hyresvärden säger upp hyresavtalet till upphörande och för avflyttning eller med begäran om ändrade hyresvillkor och där en uppgörelse mellan hyresvärden och hyresgästen om förlängning av hyresförhållandet inte kommer till stånd. Detta brukar kallas för hyresgästens indirekta besittningsskydd. Detta trots att det inte alls är fråga om något besittningsskydd för hyresgästen, utan enbart en rätt till ersättning från hyresvärden i vissa fall.

Hyresvärdens ersättningsskyldighet uppkommer i grova drag i de fall där hyresvärden inte har vissa i hyreslagen angivna godtagbara skäl för att vägra förlänga hyresförhållandet eller där de hyresvillkor som hyresvärden kräver för en förlängning av hyresförhållandet, t.ex. hyresnivån, inte är skäliga och marknadsmässiga. Ersättningens storlek ska motsvara minst en årshyra och kan uppgå till det fulla marknadsvärdet på hyresgästens verksamhet. Som godtagbara skäl för hyresvärden att säga upp lokalhyresavtal till upphörande och vägra förlängning av hyresförhållandet anges i hyreslagen bl.a. att

I det aktuella hovrättsavgörandet hade hyresvärden sagt upp ett lokalhyresavtal avseende en jourlivsbutik i hyresvärdens fastighet. Som grund för uppsägningen angav hyresvärden ”Ombyggnation för ändrat bruksändamål till bostäder och/eller serviceutrymmen”. Hyresvärden anvisade inte en annan lokal för hyresgästen. Hyresgästen avflyttade från lokalen och stämde därefter hyresvärden och begärde skadestånd enligt hyreslagen om 2,5 miljoner kr. Hyresgästen gjorde i tvisten gällande att hyresvärden inte haft godtagbar anledning att avbryta hyresförhållandet, vare sig enligt hyreslagen 57 § punkt 3 eller enligt generalklausulen, 57 § punkt 4. Som grund för skadeståndsyrkandet angav hyresgästen att han inte hade funnit någon ersättningslokal och därför varit tvungen att lägga ner sin verksamhet. Det yrkade beloppet, 2,5 miljoner kr motsvarade enligt hyresgästen värdet på hyresgästens rörelse. Hyresvärden bestred hyresgästens talan och gjorde gällande att hyresvärden i vart fall haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet enligt generalklausulen.

Tingsrätten biföll i princip hyresgästens talan och förpliktade hyresvärden att utge 2 250 000 kr till hyresgästen. Hyresvärden överklagade domen till hovrätten, som i likhet med tingsrätten gjorde följande bedömning.

• Hyresvärden har i uppsägningen angett ”ombyggnation för ändrat bruksändamål” som grund för uppsägningen av hyresavtalet. Hyresvärden har dock inte anvisat hyresgästen någon ersättningslokal. En prövning av uppsägningen enligt hyreslagen 57 § punkt 3 leder således till att hyresvärden är skadeståndsskyldig gentemot hyresgästen.
• Enligt gällande domstolspraxis kan hyresvärdens uppsägning även prövas enligt generalklausulen, trots att ombyggnation angetts som grund för uppsägningen. Vid en prövning enligt generalklausulen ska först prövas om det i uppsägningen angivna skälet ombyggnation i och för sig utgör ett sakligt skäl för uppsägning av hyresavtalet. Om så är fallet, ska sedan en intresseavvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen göras.
• I det aktuella fallet får ombyggnation i sig anses utgöra ett sakligt skäl för att inte förlänga hyresförhållandet. Vid den efterföljande intresseavvägningen väger dock hyresgästens intresse av att fortsätta hyra lokalen tyngre än hyresvärdens intresse av att säga upp hyresavtalet. Det är, som utgångspunkt, förhållandena vid tidpunkten för uppsägningen som är relevanta vid bedömningen, men även vissa efterkommande omständigheter kan vara av betydelse, såsom att hyresvärden ännu cirka 1, 5 år efter hyresgästens avflyttning från lokalen inte påbörjat någon ombyggnad av lokalen.
• På basis av i målet ingivna värderingar bedömde hovrätten att värdet på hyresgästens rörelse uppgick till minst 2 250 000 kr och hovrätten fastställde tingsrättens dom.

Att ta med sig

• Var alltid noga med formalian vid uppsägning av lokalhyresavtal och överväg noga grunderna för uppsägningen.
• Det finns oftast en inte obetydlig rättslig osäkerhet vid åberopande av den s.k. generalklausulen vid uppsägning av lokalhyresavtal. En skadeståndsskyldighet för hyresvärden kan uppgå till betydande belopp.
• Rådfråga sakkunnig jurist vid tveksamheter.

Text: Christer Hagberg, Advokat - Senior Counsel, Lindahls